01.11.2012
Тенденция децентрализации офисов получила путевку в жизнь волей столичных властей, затем ее подхватили и крупные бизнес-структуры. Сегодня этот тренд получил поддержку на всех уровнях и медленно, но верно претворяется в жизнь. Выгодно ли девелоперам строить офисы за МКАД, готов ли бизнес переселиться за город и где Подмосковье вырастут бизнес-агломерации, специально для RussianRealty.ru рассказывает президент компании «Высота» Олег Артемьев.
- Олег, почему рабочие места должны быть вблизи мест проживания?
- Чтобы максимально сократить время между домом и работой. Основная проблема загруженности на столичных трассах состоит в том, что люди каждое утро из спальных районов Москвы и области едут на работу в город, а вечером – обратно. Существующая транспортная система не выдерживает такого потока. Поэтому путь до работы в столице давно уже измеряется не километрами, а часами. Исходя из того, что среднее время пути в столице составляет полтора часа, то есть три часа в день, получается, что в год человек проводит в дороге полтора месяца. А это, согласитесь, очень много. Люди сегодня все чаще обращают внимание на удаленность работы от дома, в связи с чем тенденция децентрализации офисов сначала из центра города, а затем за город только набирает обороты. Главный сдвиг, который сегодня произошел в этом направлении, заключается в том, что впервые в бюджет некоторых крупных компаний с государственным участием входят траты на переезд компании.
- А какое оптимальное время в пути от работы до дома?
- Идеально, когда офис находится от дома на расстоянии велосипедного пути.
- Какие есть реальные предпосылки для децентрализации офисов за Московскую кольцевую?
- Переезд офисов за МКАД может проходить по нескольким сценариям. Одними из мест притяжения являются территории, базирующиеся на выведенных производствах. В Подмосковье такими городами являются, к примеру, Ступино и Домодедово. Сначала в городе размещается производство, собственники которого основывались на определенных политических или экономических преференциях, а за производством уже следуют новые сотрудники, обслуживающие компании, строятся офисы и жилье.
Вторая точка притяжения – это уже сложившиеся офисные агломерации, которые появились благодаря инициативе застройщиков, которые пошли путем первооткрывателей и сами стали строить бизнес-центры вблизи мест проживания. Пионерами офисной застройки стали такие направления как Новая Рига, Рублевка и Киевское шоссе. Застройщики в данном случае брали на себя максимальные риски, у них не было четких гарантий заполняемости офисных центров и представлений о рентабельности. Однако качественный продукт и невысокая стоимость на выходе создали благодатную среду, которая и притянула арендаторов.
Сегодня в московском регионе зарождается третий и самый весомый фактор перебазирования офисов за МКАД – целенаправленный перевод компаний государственного масштаба. По такому сценарию сегодня создается инновационный центр «Сколково». В реализуемой перспективе – создание «Ростелеком-Сити». Перевод компании масштаба всей страны за собственный счет сводит к минимуму количество рисков и гарантирует заполняемость офисов. К тому же перемещение такого огромного количества сотрудников и персонала способствует развитию всей примыкающей территории, строительству нового жилья и всей сопутствующей инфраструктуры.
Четвертый вариант развития офисов за МКАД – это комбинация первых двух факторов, то есть наличия в качестве «якоря» крупной бизнес- или государственной агломерации и самостоятельно развивающихся офисов. К таким территориям относится, к примеру, город Химки и агломерации вокруг аэропортов.
- Расскажите подробнее про Химки.
- В деловом плане Химки один из самых развитых и быстроразвивающихся городов Подмосковья с качественной средой обитания. Город расположен недалеко от аэропорта «Шереметьево», в нем большой объем нового жилья, есть вся необходимая для насыщенной деловой жизни инфраструктура. Если бы в городе еще доработать внутреннюю транспортную сеть, у него были бы все шансы перегнать по скорости развития передовые территории Новой Москвы.
В Химках сегодня действует несколько высококлассных бизнес-центров – такие как офис компании ИКЕА и новый офис компании «Аэрофлот». Крупная офисная агломерация сегодня развивается в районе Бутаковского залива. Здесь уже работает бизнес-центр «Кантри-Парк», рядом с ним наша компания строит высотный гостинично-деловой центр. Показательно, что в радиусе 3 км расположены успешные офисы, которые являются примерами удачного сочетания качественной архитектуры и качественного девелопмента, что, безусловно, будет способствовать привлечению качественных арендаторов.
- Кто должен стать локомотивом переезда: частные компании или государственные ведомства?
- Идеальная конструкция, когда крупные госструктуры и окологосударственные компании переезжают на новые территории и дают колоссальный стимул для ее дальнейшего развития. Если говорить про коммерческие компании, то они поедут за МКАД только при создании очевидных рыночных преференций: конкурентоспособной стоимости, высокого качества, удобства и т.д. Это и будет локомотивом поднятия качества офисов. Но отнюдь не локомотивом освоения территорий. «Центры кристаллизации» могут задаваться только сверху.
- А можно ли принудить застройщиков строить рядом с жильем рабочие места?
- Заставить строить офисы, конечно, можно, но будет ли это эффективно – большой вопрос. Если на территории нет необходимых условий, бизнес-центры будут умирать. В итоге будет та же картина, что и с парковками. Девелоперы обязаны возводить большое количество машиномест, из которых продается в лучшем случае треть. Пустые паркинги стоят незанятыми, неухоженными, создавая проблемы и жителям, и администрации, и застройщикам.
- Какие направления Московской области наиболее перспективны для развития бизнес-центров и почему?
- Главным местом притяжения всех видов коммерческой недвижимости, в том числе и офисной, являются трассы, обеспечивающие большой пассажиропоток. В Московской области это направления, ведущие к аэропортам: Ленинградское и Киевское шоссе, трасса, ведущая в Домодедово. Не менее перспективным для развития офисов является Рублево-Успенского шоссе. В связи с этим компания «Ферро Строй» недавно приступила к строительству делового центра Pallau RB на 1-м км шоссе. Можно с уверенность сказать, что развитая территория Рублевского шоссе, качественный архитектурный проект от бюро «Сергей Киселев и Партнеры» и профессиональный девелопмент гарантируют успех этого проекта.
Наиболее перспективные направления, на мой взгляд, - Сколковское, Новорижское и Минское шоссе. К примеру, на Сколковском шоссе к 2020 году полностью заработает инновационный центр, включающий 1,3 млн кв. м жилых, офисных и общественных помещений. В центре планируют разместить свои офисы такие мировые гиганты как Microsoft, Nokia, Siemens, IBM, Ericsson, Boeing и другие. Уже сегодня свои центры исследований и разработок в нем открыли ТНК-BP, Сбербанк и ЛУКОЙЛ. То высокое напряжение науки и бизнеса, которое создадут на Сколковском шоссе эти компании, будет способствовать развитию на этом направлении высокотехнологичных бизнес-центров нового поколения.
- Как вы относитесь к проекту Новой Москвы?
- Многими экспертами сегодня доказано, что проект Новой Москвы - это утопия. И я с ними полностью согласен. Если развивать только территорию Новой Москвы, то районы с севера, востока и юга будут «удаляться» от города и в итоге деградировать. Более правильным был бы вариант развития города за счет развития территорий бывших промзон и районов вокруг железнодорожных путей.
Материалы, размещенные на сайте www.russianrealty.ru являются исключительной собственностью www.russianrealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с активной гиперссылкой на данный материал.
